Logistiek en semi-industrieel vastgoed presteren uitstekend in België in de eerste jaarhelft. Dat blijkt uit de balans die vastgoedspecialist JLL opmaakt. Beide marktsegmenten hebben reeds eind mei de transactievolumes van de volledige eerste jaarhelft van vorig jaar geëvenaard, met een volume van 861.000 m². De semi-industriële markt doet het iets beter dan vorig jaar, maar zit onder het vijfjarige gemiddelde.

Voor de volledige eerste jaarhelft verwacht JLL een volumestijging van 2% ten opzichte van het vijfjarig gemiddelde van 886.000 m². Iets meer dan driekwart van het volume gerealiseerd werd in Vlaanderen, 21% in Wallonië en 5% in Brussel. Het marktaandeel van Brussel en Wallonië lag hiermee respectievelijk 3% en 2% hoger dan gemiddeld in de voorbije 5 jaar. De industriële markt in Vlaanderen wordt geleidelijk aan meer en meer afgeremd door het lage aanbod. Zo is er momenteel op de noord-zuidas Antwerpen-Brussel slechts iets meer dan 1% onmiddellijk beschikbare logistieke ruimte.

Verhuur

Logistieke transacties in de eerste jaarhelft waren vooral verhuringen: zij maken tot dusver dit jaar meer dan 80% van het volume uit, een trend die ook vorig jaar duidelijk merkbaar was, tegen gemiddeld 54% in de voorgaande drie jaren. De gemiddelde logistieke transactie wordt iets kleiner, 12.700 m² tot dusver dit jaar tegen 14.100 m² in 2020, het gevolg van meer efficiënt plaatsgebruik en meer kleine transacties. Op alle logistieke assen, behalve Antwerpen-Brussel waar de leegstand het kleinst is, werd een beduidend hoger transactievolume geregistreerd dan in de eerste jaarhelft vorig jaar.

Als gevolg van de hoge vraag, het geringe aanbod en de stijgende grond- en bouwkost zijn de ‘prime’ rents of tophuurprijzen in het eerste semester 2021 gestegen, zowel voor logistieke als voor semi-industriële ruimten. Antwerpen-Brussel blijft de belangrijkste logistieke as met een prime rent van 60 €/m²/jaar, stabiel ten opzichte van vorig jaar. Voor logistieke ruimten op de Waalse as en langs de E313 is de prime rent 4% gestegen ten opzichte van vorig jaar, naar 48 €/m²/jaar. In de regio Luik bedraagt de prime rent nu zelfs 53 €/m²/jaar, 15% hoger dan één jaar geleden, onder impuls van de hoge vraag naar logistieke ruimten rond de luchthaven van Luik. De tophuurprijs die geldt voor de logistieke as Antwerpen-Gent steeg 2% op jaarbasis, naar 46 €/m²/jaar.

Drie opvallende markttrends:

• De schaarste aan terreinen, vooral in de belangrijkste regio’s, wordt problematisch. Hierdoor zijn de grondprijzen sterk gestegen. In sommige provincies gaat het om een verdubbeling in vijftien jaar tijd.
• Logistieke ontwikkeling op risico komt terug. In recente logistieke gebouwen is de leegstand zeer laag. Vermits er geen onmiddellijke beschikbaarheid is en de vraag hoog blijft, nemen ontwikkelaars opnieuw iets meer risico en lanceren ze speculatieve projecten. Voorbeelden zijn Ghent Logistic Campus (180.000 m²) en Genk Green Logistics (60.000 m²).
• De vraag naar logistieke stadsdistributie stijgt. Enerzijds is er de stijging van e-commerce waardoor de vraag naar snelle levering aan huis (same day delivery) stijgt, anderzijds weren de stadscentra vervuilende transportmiddelen waardoor elektrische vervoermiddelen met een kortere actieradius ingezet worden voor stadsdistributie. Deze nieuwe organisatie van de bevoorradingsketens heeft als gevolg de vraag naar kleinere distributiecentra voor stadsbelevering, meestal op maximum 5 kilometer afstand van de stadscentra.