De Belgische logistieke vastgoedmarkt knoopte in 2022 aan met pre-Covidvolumes, blijkt uit de jaarlijkse analyse van broker JLL. Opvallend is daarbij het toegenomen aandeel van logistieke ontwikkelingen in de gebieden buiten de verzadigde ‘Gouden Driehoek’ en een opmerkelijke aarzeling in de investeringsmarkt in de tweede jaarhelft. Het investeringsvolume klopt alle records.
Met iets meer dan 1 miljoen verhuurde vierkante meters is 2022 goed voor het derde grootste volume ooit. JLL verwacht niet dat die trend zal afzwakken in 2023. Grote logistiekbedrijven hebben, anticiperend op de schaarste aan beschikbare ruimte, vaak oppervlakte gehuurd ‘op risico.’ Hebben ze zelf geen onmiddellijke invulling voor die oppervlakte, dan wordt deze onderverhuurd, zodat de marktvolumes op peil blijven. Aangezien op de as Antwerpen-Brussel minder dan 1 procent van de logistieke ruimte leegstaat, zal deze trend nog even doorzetten.
De verzadiging van de logistieke vastgoedmarkt in de ‘gouden driehoek’ Antwerpen-Gent-Brussel zorgt voor een opstoot van activiteit in gedecentraliseerde gebieden zoals de Waalse as en Oost- en West-Vlaanderen. Het transactievolume op de Waalse as verdubbelde ten opzichte van 2021. Qua aantal transacties blijft de as Antwerpen-Brussel het populairst, met 26 transacties. Ter vergelijking: op de Waalse as zijn dat er 13. In Wallonië was de grootste logistieke transactie de bouw van een site op maat voor GSK, met een omvang van 40.500 vierkante meter.
De schaarste jaagt ook de huurprijzen omhoog. De ‘prime rents’ in Antwerpen, Brussel en Luik zijn nog verder gestegen. Jaar op jaar stegen ze in Brussel met 10 procent en in Antwerpen met 8 procent. Brussel spant de kroon met 65 euro per vierkante meter per jaar, Antwerpen en Luik volgen met 55 euro. In Luik bedroeg de stijging op jaarbasis 4 procent.
Het investeringsvolume klopte in 2022 alle records. Voor de eerste keer werd de kaap van 1 miljard euro overschreden, liefst 77 procent meer dan in 2021 en 89 procent boven het vijfjarig gemiddelde. Het aantal transacties is eerder gemiddeld, met een jaartotaal van 32. De recordcijfers worden vooral gerealiseerd door zes transacties in het segment boven de 50 miljoen euro, met twee uitschieters boven de 100 miljoen. De grootste transacties komen op het conto van Cordeel (230.000 vierkante meter aangekocht door Montea ter waarde van 247 miljoen euro) en de ‘sale-and-lease-back’-operatie van WDP en Sedis in Doornik (100.000 vierkante meter ter waarde van 120 miljoen euro.) Bijna driekwart van het investeringsvolume kan worden toegewezen aan Belgische investeerders.
Opvallend is wel dat het merendeel van de investeringen plaatsvond in de eerste helft van het jaar. In de tweede jaarhelft drukten ze op de pauzeknop, wellicht door de evolutie van de rendementen, die voor het eerst in tien jaar begonnen te stijgen. Toprendementen voor logistiek vastgoed bedroegen in 2022 4,25 procent.
