Over het algemeen was de logistieke vastgoedmarkt in België in 2024 zwakker dan in 2023, volgens makelaar JLL. Over de eerste drie kwartalen van het jaar als geheel daalde de take-up met 35% ten opzichte van dezelfde periode in 2023, maar deze achterstand werd vrijwel tenietgedaan dankzij één enkele transactie die in het vierde kwartaal werd aangekondigd.
Deze transactie is de overeenkomst tussen Weerts Logistics Parks en Skechers voor 200.000 m2 nog te bouwen in de Fontaine-zone nabij Liege Airport. Volgens JLL is dit simpelweg de grootste vastgoeddeal ooit in de logistieke sector in België, maar hiermee zie je het bos door de bomen niet meer. “Over het algemeen hebben de gebruikers van logistiek vastgoed een voorzichtige houding aangenomen en verkiezen ze hun huidige posities te behouden zonder nieuwe expansiestrategieën te starten”, legt Mathieu Opsomer (Head of Industrial & Logistics Agency Belux bij JLL) uit. Deze voorzichtigheid wordt ook weerspiegeld in een lichte stijging van de huurleegstand, die is gestegen van 1,1% naar 3,46% op de as Antwerpen-Brussel. Deze situatie kan gedeeltelijk worden verklaard door het grote aantal faillissementen, zij het klein, die de transport- en logistieke sector troffen in 2024.
De transactie tussen de Weerts Group en Skechers betekent ook dat de Waalse as nu voor het eerst op de eerste plaats staat in de Belgische markt. “Deze belangrijke transactie benadrukt de verschuiving van de vraag naar een regio waar brownfields beschikbaar zijn voor conversie. Maar het moet ook gezegd dat het gemakkelijker is om een vergunning te krijgen in Wallonië dan in Vlaanderen, omdat de Waalse intercommunalen investeerders veel beter ondersteunen. Ze geven je een professionele ontvangst en de gemeenten waar de bedrijventerreinen zich bevinden zijn veel gastvrijer dan in sommige delen van Vlaanderen,” merkt Mathieu Opsomer op.
Met uitzondering van de grote transactie in 2024 zijn er op de Waalse as heel weinig transacties geweest. Dit is deels te wijten aan het feit dat de bezettingsgraad niet langer 100% is op de grote assen (Antwerpen-Brussel of Antwerpen-Gent). Volgens JLL zullen de perifere gebieden opnieuw aantrekkelijk worden wanneer de (schaarse) beschikbare gronden of gebouwen in de ‘Gouden Driehoek’ opnieuw bezet zijn.
De grootste logistieke deals van 2024
- Weerts Logistics Parks – Skechers in Grâce-Hollogne (200.000 m2 – pre-letting)
- MG Real Estate – Eutraco bij MG Big Bear in Evergem (58.000 m2 – pre-letting)
- Decathlon – Eutraco in Willebroek (40.400 m2 – letting)
- Pacorini in Antwerpen (Kaai 214-216) (30.200 m2 – letting)
- Delfood in Fleurus (30.000 m2 – letting)
- De Klok Logistics in Maasmechelen (26.900 m2 – pre-letting)
- Prologis – Fiege in Boom DC2 (25.000 m2 – pre-letting)
- Stork – Groupe Gosselin in Antwerpen / Haven 2269 (22.000 m2 – letting)
- Aktrion België in Sint-Niklaas (19.900 m2, letting)
- Alcon Laboratories België in Bornem (16.145 m2, letting)
Wat heeft 2025 in petto?
Te oordelen naar het aantal vierkante meters magazijnen dat voor de bouw is aangekondigd, lijkt 2025 een goed jaar te worden. “Meer dan 2,3 miljoen m2 is gewoonweg gigantisch, maar niemand kan zeggen of het allemaal gebouwd zal zijn in 2025. 42% van deze oppervlakte is al in aanbouw, zoals het Weerts megaproject voor Skechers of het nieuwe DSV-magazijn in Gent”, zegt Mathieu Opsomer, die erop wijst dat 88% van de nieuwe projecten die in 2024 worden gelanceerd niet-speculatief zijn.
Op langere termijn ziet zijn collega Vincent Van Bree ook het begin van een nieuwe trend onder investeerders: terwijl de Belgische markt traditioneel werd gedomineerd door Belgische spelers, zien we de opkomst van grote Duitse investeerders zoals Palmira Capital Partners, dat de 75.000 m2 op de site New Docks in Gent heeft verworven, voorheen eigendom van MG Real Estate. Andere vergelijkbare transacties zullen naar verwachting binnenkort worden aangekondigd.