Zonder die ene transactie (de grootste ooit in België) zou de Belgische logistieke vastgoedmarkt 2024 met zeer negatieve cijfers hebben afgesloten. Niemand weet wanneer er een kentering zal komen in deze economische dip, maar grote projectontwikkelaars blijven niettemin in hun grondreserve investeren.
De twee grote makelaars die analyses van de Belgische vastgoedmarkt publiceren, zijn het over één punt eens: de markt bleek in 2024 zwakker dan in 2023, dat zeker een geweldig jaar was. Volgens Knight Frank daalde de take-up met 32%, maar deze daling zou nog groter zijn geweest zonder die ene grote transactie in het vierde kwartaal: de deal tussen Weerts Logistics Parks en Skechers voor de nog te bouwen 200.000 m² nabij de luchthaven van Luik.
Pure logistiekers op de terugweg
Dit contract is een beetje als de boom die het bos verbergt. “Over het algemeen hebben de gebruikers van logistiek vastgoed een voorzichtige houding aangenomen en verkiezen ze hun huidige positie te behouden zonder nieuwe expansiestrategieën te ontwikkelen”, legt Mathieu Opsomer (Head of Industrial & Logistics Agency Belux bij JLL) uit.
Dit was in het bijzonder het geval voor de logistieke dienstverleners, van wie het ‘marktaandeel’ volgens Knight Frank tot 27% daalde. Maar het zou nog erger zijn geweest als Eutraco in de loop van het jaar niet twee grote contracten had afgesloten. “De expansie van de logistieke dienstverleners was bijzonder sterk tijdens en na de pandemie, toen e-commerce eindelijk voet aan de grond kreeg in België. Nu consumenten hun koopgedrag naar een meer hybride model hebben verlegd, bezitten logistiekers meer onbezette ruimte”, zegt Shane O’Neill (Knight Frank).
Dit leidde tot een toename van lege huurruimte, die steeg van 1,1% tot 3,46% op een as als Antwerpen-Brussel. Deze situatie wordt ook deels verklaard door het grote aantal faillissementen, zelfs van kleine bedrijven, die de transport- en logistieke sector in 2024 hebben getroffen.
Projectontwikkelaars (hier MG Real Estate in Ougrée) staan te springen om industriële sites om te bouwen, vooral als er een ‘grote’ elektrische installatie aanwezig is.
De Waalse as op kop
Dankzij de transactie tussen Weerts Group en Skechers neemt de Waalse as ook de eerste plaats in op de Belgische markt. “Deze transactie benadrukt de verschuiving van de vraag naar een regio waar ‘brownfields’ beschikbaar zijn voor reconversie. Maar het moet ook gezegd dat het gemakkelijker is om een vergunning te krijgen in Wallonië dan in Vlaanderen, omdat de Waalse intercommunales investeerders veel beter ondersteunen. Ze ontvangen je professioneel en de gemeenten waar de bedrijventerreinen zich bevinden, zijn veel gastvrijer dan in sommige delen van Vlaanderen”, onderstreept Mathieu Opsomer.
Afgezien van deze deal waren er op de Waalse as echter maar weinig transacties. Dit is deels te wijten aan het feit dat de bezettingsgraad niet langer 100% is op de grote assen (Antwerpen-Brussel of Antwerpen-Gent). Volgens JLL zullen de perifere gebieden opnieuw aan aantrekkingskracht winnen wanneer de (schaarse) beschikbare gronden of gebouwen in de ‘Gouden Driehoek’ weer worden bezet.
Daarnaast merken we op dat de projectontwikkelaars voormalige industriële sites blijven opkopen om hun grondreserve veilig te stellen. Deze terreinen zijn des te interessanter omdat ze vaak over elektrische aansluitingen van hoge capaciteit beschikken, waardoor het mogelijk wordt om in de toekomst elektrische vrachtwagens te laden. Enkele voorbeelden: de site van Renault Vilvoorde aangekocht door WDP, de voormalige hoogoven van Ougrée aangekocht door MG Real Estate en de Makro/Metro sites overgenomen door LCV Real Estate in samenwerking met Colruyt Group Real Estate.
Wat heeft 2025 in petto?
2025 lijkt een goed jaar te worden, te oordelen naar het aantal vierkante meters magazijnen waarvan de bouw is aangekondigd, terwijl 2024 een vrij rustig jaar was (464.000 m2 volgens Knight Frank). “Ruim 2,3 miljoen m2is gewoon gigantisch, maar niet alles wordt in 2025 gebouwd. 42% van deze ruimte is al in aanbouw, zoals het megaproject van Weerts voor Skechers of het nieuwe magazijn van DSV in Gent”, zegt Mathieu Opsomer, die erop wijst dat 88% van de in 2024 gestarte nieuwe projecten niet speculatief van aard zijn.
Op langere termijn ziet zijn collega Vincent Van Bree ook een nieuwe trend onder investeerders opduiken: waar de Belgische markt traditioneel door Belgische spelers werd gedomineerd, zien we nu steeds vaker grote Duitse investeerders opkomen. Een voorbeeld hiervan is Palmira Capital Partners, dat de 75.000 m2 grote New Docks site in Gent, voorheen eigendom van MG Real Estate, heeft verworven. Andere gelijkaardige transacties worden binnenkort verwacht.-
De deal tussen Weerts Group en Skechers is de grootste vastgoedtransactie die ooit in België werd geregistreerd.
