Dalende leegstand, de aanhoudende groei van e-commerce en toegang tot voldoende elektriciteit zullen in 2026 de logistieke vastgoedmarkt bepalen. Dat stelt Prologis Research in het onderzoeksrapport “Bold Predictions for 2026: Supply Chain Trends to Watch”. In landen als Duitsland, Frankrijk en Polen zijn bovendien de eerste tekenen zichtbaar van defensiegerelateerde logistieke vraag.
Prologis voorspelt dat de leegstandsgraad van logistiek vastgoed in Europa in 2026 onder de 5% zal dalen. In kernmarkten zoals Duitsland, Nederland en Frankrijk ligt die vandaag al rond 5,5 à 6%.
De oorzaak is structureel: hoge bouwkosten (+30% sinds 2020), langdurige vergunningsprocedures en een steeds beperktere beschikbaarheid van bouwgrond en netcapaciteit zorgen ervoor dat het aanbod de vraag niet kan volgen. Nieuwe projecten komen trager op de markt, terwijl de vraag veerkrachtig blijft.
E-commerce
E-commerce blijft volgens Prologis een cruciale motor voor logistieke vraag. Bijna een kwart van alle nieuwe logistieke leasing wereldwijd zal tegen 2026 rechtstreeks gelinkt zijn aan e-commerceactiviteiten.
Naast pure online spelers investeren ook traditionele retailers fors in omnichannel-distributie, retourlogistiek en stedelijke fulfilmentcentra. Vooral middelgrote, strategisch gelegen warehouses blijven zeer gegeerd.
Stroomcapaciteit
Een opvallende trend is dat beschikbaarheid van elektriciteit steeds vaker doorslaggevend wordt bij de keuze van logistieke locaties. Door de opmars van automatisering, AI-gestuurde systemen, robotisering en elektrische voertuigenstijgt de energievraag van moderne logistieke sites sterk. Prologis becijfert dat het elektriciteitsverbruik van een sterk geautomatiseerd warehouse twee tot drie keer hoger ligt dan dat van een traditioneel magazijn. “Power-ready” gebouwen – met directe netaansluiting en uitbreidingsmogelijkheden – worden daardoor schaarser én waardevoller, vooral in West-Europa.
Defensieve groei
Daarnaast ziet Prologis in landen als Duitsland, Frankrijk en Polen de eerste tekenen van defensiegerelateerde logistieke vraag. Investeringen in militaire voorraden, strategische reserves en onderhoudsinfrastructuur zorgen lokaal al voor extra vraag naar logistieke ruimte. Hoewel vandaag nog beperkt, kan defensie volgens Prologis uitgroeien tot een bijkomende structurele driver, zeker in het licht van geopolitieke spanningen en verhoogde NAVO-investeringen.
