On estime qu’en 2020, quelque 600 000 mètres carrés de nouveaux entrepôts ont été ajoutés en Belgique. Les entrepôts deviennent plus grands, plus sophistiqués et plus divers. Et progressivement, les prix des loyers sont en train d’augmenter pour la première fois depuis des années. La raison ? Même pendant cette crise, la demande d’espace de stockage reste élevée et augmentera encore en raison du développement du commerce électronique. Tout cela ressort d’une analyse de marché réalisée par le groupe immobilier Ceusters.
Plus de 3 millions de mètres carrés, c’est la superficie des nouveaux entrepôts logistiques – plus de 40 000 mètres carrés – qui ont été construits entre 2013 et 2019, soit 1 174 mètres carrés par jour. En 2020, c’était de 1 644 mètres carrés par jour. Quelque 400 000 mètres carrés de nouveaux entrepôts dans notre pays sont également déjà prévus en 2021 et 2022. La demande croissante de ces entrepôts est une conséquence directe de la crise coronale et du fait que nous commandons tous davantage en ligne. Les magasins et les entreprises sont obligés de constituer des stocks plus stratégiques. Notre pays a aussi encore beaucoup de place pour le développement. Surtout vers le Limbourg et Liège, qui sont moins chers qu’Anvers ou la Flandre orientale.
Plus grand, plus sophistiqué et plus diversifié
Non seulement les centres de distribution sont plus nombreux, mais ils deviennent aussi plus grands, plus sophistiqués et plus diversifiés. Les « méga-centres de distribution » ou « super-entrepôts ». Plus précisément, depuis 2013, quelque 41 de ces super-entrepôts ont été construits, la grande majorité d’entre eux en Flandre. Un bon exemple est le centre logistique des Heylen Warehouses de 150 000 mètres carrés sur un site dans le port de Gand. Il en reste sept de cette taille dans le pipeline.
Le port d’Anvers et la Flandre orientale – avec le port de Gand – se portent particulièrement bien. Environ la moitié des entrepôts ont été construits dans ces provinces. Certains ont été construits à la frontière du Brabant flamand. L’année dernière a également été la toute première fois que plus de 2 millions de mètres carrés d’entrepôts ont été mis en service, soit environ 8 % de plus qu’en 2018. Et tout porte à croire que le taux d’utilisation cette année sera égal ou même supérieur au record.
Faible taux de vacance
Les conséquences de cet essor du marché des entrepôts sont claires entre-temps. Aujourd’hui, à peine un pour cent de tous les entrepôts en Belgique sont vacants. C’est un taux de vacance historique, qui fait même de la Belgique le leader en Europe. L’espace immédiatement disponible est loué en un temps record.
« Pour tous les marchés, il y a une pénurie aiguë d’espace disponible. En conséquence, les prix – qui sont restés au même niveau pendant des années – commencent à augmenter légèrement. Aujourd’hui, le loyer moyen est de 43 euros par mètre carré, en 2018 et 2017 il était respectivement de 42 et 41 euros. Mais le plus frappant est que le loyer le plus élevé de notre pays est passé à 55 euros par mètre carré à Bruxelles, ce qui est sans précédent », a déclaré Christophe Wuyts, directeur de l’agence industrielle de Ceusters.
Une position centrale en Europe
Selon Ceusters, la Belgique jouera un rôle clé dans la logistique en Europe dans les années à venir, en raison notamment de sa situation géographique. En outre, les prix des loyers aux Pays-Bas sont en moyenne 20 % plus élevés et les prix des terrains ont également fortement augmenté. Ainsi, la Belgique peut se positionner comme une alternative rentable.
Enfin, selon les experts immobiliers, le Brexit va également provoquer une accélération de notre marché. Lorsque le Royaume-Uni deviendra un marché extérieur, les entreprises voudront s’implanter au sein du marché européen unifié. La Belgique est intéressante comme porte d’entrée, en partie grâce à la présence des institutions européennes. Cela donnera un coup de fouet supplémentaire à notre marché.
