Globalement, le marché de l’immobilier logistique en Belgique a été plus faible en 2024 qu’en 2023 d’après le courtier JLL. Sur l’ensemble des trois premiers trimestres de l’année, la prise en occupation était en recul de 35 % par rapport à la même période de 2023 mais ce retard a été pratiquement résorbé grâce à une seule transaction annoncée au quatrième trimestre.
Cette transaction, c’est l’accord trouvé entre Weerts Logistics Parks et Skechers pour 200.000 m2 encore à construire dans la zone Fontaine à proximité de Liege Airport. Il s’agit tout simplement, selon JLL, de la plus grosse transaction immobilière jamais enregistrée dans le secteur logistique en Belgique mais c’est aussi un peu l’arbre qui cache la forêt. « D’une manière générale, les occupants de biens immobiliers logistiques ont adopté une attitude prudente, préférant maintenir leurs positions actuelles sans s’engager dans de nouvelles stratégies expansionnistes », explique Mathieu Opsomer (Head of Industrial & Logistics Agency Belux chez JLL). Cette prudence des entreprises s’est aussi traduite par une légère hausse des vides locatifs qui a progressé de 1,1 à 3,46 % sur un axe comme Anvers-Bruxelles. Une situation qui s’explique en partie par le grand nombre de faillites, fût-ce de petites entreprises, qui a touché le secteur du transport et de la logistique en 2024.
La transaction entre le groupe Weerts et Skechers permet également, pour la première fois, à l’axe wallon de se placer à la première place du marché belge. « Cette transaction majeure souligne le déplacement de la demande vers une région dans laquelle il y a des friches industrielles disponibles à la reconversion. Mais il faut aussi dire qu’il est plus facile d’obtenir un permis en Wallonie qu’en Flandre car les intercommunales wallonnes accompagnent beaucoup mieux les investisseurs. Elles vous reçoivent de manière professionnelle et les communes sur lesquelles sont implantées les zones d’activité économique sont bien plus accueillantes que dans certains coins de Flandre », souligne Mathieu Opsomer.
Si l’on excepte la transaction majeure de l’année 2024, l’axe wallon n’a cependant enregistré que peu de trasactions. C’est dû en partie au fait que les taux d’occupation ne sont plus de 100 % sur les axes majeurs (Anvers-Bruxelles ou Anvers-Gand). Selon JLL, les zones périphériques retrouveront de l’attrait quand les (rares) terrains ou bâtiments disponibles dans le ‘Triangle d’Or’ seront à nouveaux occupés.
Les plus grandes transactions logistiques de 2024
- Weerts Logistics Parks – Skechers à Grâce-Hollogne (200.000 m2 – pré-location)
- MG Real Estate – Eutraco à MG Big Bear à Evergem (58.000 m2 – pré-location)
- Decathlon – Eutraco à Willebroek (40.400 m2 – location)
- Pacorini à Anvers (Quais 214-216) (30.200 m2 – location)
- Delfood à Fleurus (30.000 m2 – location)
- De Klok Logistics à Maasmechelen (26.900 m2 – pré-location)
- Prologis – Fiege à Boom DC2 (25.000 m2 – pré-location)
- Stork – Groupe Gosselin à Anvers / Haven 2269 (22.000 m2 – location)
- Aktrion Belgium à Sint-Niklaas (19.900 m2, location)
- Alcon Laboratories Belgium à Bornem (16.145 m2)
Que réserve 2025 ?
L’année 2025 s’annonce sous de bons auspices si l’on en juge au nombre de mètres carrés d’entrepôts dont on annonce la construction. « Plus de 2,3 millions de m2, c’est tout simplement gigantesque, mais personne n’est capable de dire si tout sera construit en 2025. 42 % de ces surfaces sont déjà en cours de construction comme le méga-projet de Weerts pour Skechers ou le nouvel entrepôt de DSV à Gand », commente Mathieu Opsomer, qui souligne de 88 % des nouveaux projets lancés en 2024 le sont de manière non-spéculative.
A plus long terme, son collègue Vincent Van Bree annonce également le début d’une tendance nouvelle de la part des investisseurs : alors que le marché belge est traditionnellement dominé par des acteurs belges, on voit apparaître de gros investisseurs allemands comme Palmira Capital Partners qui a acquis les 75.000 m2 sur le site New Docks à Gand, autrefois propriété de MG Real Estate. D’autres transactions du même ordre devraient d’ailleurs être annoncées bientôt.