Si ce n’était pour une seule transaction (la plus grande jamais réalisée en Belgique), le marché belge de l’immobilier logistique aurait terminé l’année 2024 sur une note très négative. Nul ne sait quand ce creux de la vague économique se terminera mais les grands développeurs de projet continuent néanmoins à investir dans leur réserve foncière.

Les deux grands courtiers qui publient des analyses sur le marché immobilier belge sont d’accord sur un point : le marché a été plus faible en 2024 qu’en 2023 qui avait, certes, été une grande année. Selon Knight Frank, la prise en occupation a été en recul de 32 % mais ce retard aurait été encore plus important s’il n’y avait eu une très grosse transaction au quatrième trimestre : l’accord trouvé entre Weerts Logistics Parks et Skechers pour 200.000 m² encore à construire à proximité de Liege Airport.

Les purs logisticiens en recul

Ce contrat est un peu l’arbre qui cache la forêt. « D’une manière générale, les occupants de biens immobiliers logistiques ont adopté une attitude prudente, préférant maintenir leurs positions actuelles sans s’engager dans de nouvelles stratégies expansionnistes », explique Mathieu Opsomer (Head of Industrial & Logistics Agency Belux chez JLL).

Cela a particulièrement été le cas chez les prestataires logistiques, dont la ‘part de marché’ est tombée à 27 % d’après Knight Frank. Cela aurait d’ailleurs été encore pire si Eutraco n’avait pas signé deux gros contrats dans l’année. « L’expansion des prestataires logistiques a été particulièrement forte pendant et après la pandémie, lorsque le commerce électronique a fini par s’imposer en Belgique. Maintenant que les consommateurs ont fait évoluer leurs habitudes d’achat vers un modèle plus hybride, les logisticiens ont davantage de surfaces inoccupées », indique Shane O’Neill (Knight Frank).

Cela s’est traduit par une hausse des vides locatifs qui ont progressé de 1,1 à 3,46 % sur un axe comme Anvers-Bruxelles. Une situation qui s’explique aussi en partie par le grand nombre de faillites, fût-ce de petites entreprises, qui ont touché le secteur du transport et de la logistique en 2024.

Les sites industriels à reconvertir, surtout s’ils disposent d’une ‘grosse’ installation électrique, sont prisés par les développeurs (ici MG Real Estate à Ougrée).

L’axe wallon en tête

La transaction entre le groupe Weerts et Skechers permet également à l’axe wallon de se placer à la première place du marché belge. « Cette transaction souligne le déplacement de la demande vers une région dans laquelle il y a des friches industrielles disponibles à la reconversion. Mais il faut aussi dire qu’il est plus facile d’obtenir un permis en Wallonie qu’en Flandre car les intercommunales wallonnes accompagnent beaucoup mieux les investisseurs. Elles vous reçoivent de manière professionnelle et les communes sur lesquelles sont implantées les zones d’activité économique sont bien plus accueillantes que dans certains coins de Flandre », souligne Mathieu Opsomer.

A part cette transaction, l’axe wallon n’a cependant enregistré que peu de transactions. C’est dû en partie au fait que les taux d’occupation ne sont plus de 100 % sur les axes majeurs (Anvers-Bruxelles ou Anvers-Gand). Selon JLL, les zones périphériques retrouveront de l’attrait quand les (rares) terrains ou bâtiments disponibles dans le ‘Triangle d’Or’ seront à nouveaux occupés.

Par ailleurs, il faut souligner que les développeurs de projets continuent à acheter d’anciens sites industriels pour se garantir une réserve foncière. Ces terrains sont d’autant plus intéressants qu’ils disposent souvent de connections électriques de grande capacité, ce qui permet d’envisager le chargement de camions électriques à l’avenir. Quelques exemples parmi d’autres : le site Renault Vilvoorde acheté par WDP, l’ancien haut-fourneau d’Ougrée racheté par MG Real Estate et les sites Makro/Metro repris par LCV Real Estate associé à Colruyt Group Real Estate.

Que réserve 2025 ?

L’année 2025 s’annonce sous de bons auspices si l’on en juge au nombre de mètres carrés d’entrepôts dont on annonce la construction alors que l’année 2024 a été assez calme (464.000 m2 selon Knight Frank). « Plus de 2,3 millions de m², c’est tout simplement gigantesque, mais tout ne sera pas construit en 2025. 42 % de ces surfaces sont déjà en cours de construction comme le méga-projet de Weerts pour Skechers ou le nouvel entrepôt de DSV à Gand », commente Mathieu Opsomer, qui souligne de 88 % des nouveaux projets lancés en 2024 le sont de manière non-spéculative.

A plus long terme, son collègue Vincent Van Bree annonce également le début d’une tendance nouvelle de la part des investisseurs : alors que le marché belge est traditionnellement dominé par des acteurs belges, on voit apparaître de gros investisseurs allemands comme Palmira Capital Partners qui a acquis les 75.000 m² sur le site New Docks à Gand, autrefois propriété de MG Real Estate. D’autres transactions du même ordre devraient d’ailleurs être annoncées bientôt.

Le deal entre le groupe Weerts et Skechers est la plus grosse transaction immobilière jamais enregistrée en Belgique.