La baisse du taux de vacance, la croissance soutenue du commerce électronique et l’accès à une capacité électrique suffisante façonneront le marché de l’immobilier logistique en 2026. C’est ce qu’affirme Prologis Research dans son rapport « Bold Predictions for 2026: Supply Chain Trends to Watch ». En Allemagne, en France et en Pologne, les premiers signes d’une demande logistique liée à la défense sont également perceptibles.

Prologis prévoit que le taux de vacance de l’immobilier logistique en Europe passera sous la barre des 5 % en 2026. Dans des marchés clés comme l’Allemagne, les Pays-Bas et la France, il se situe déjà aujourd’hui autour de 5,5 à 6 %.

La cause est structurelle : la hausse des coûts de construction (+30 % depuis 2020), la longueur des procédures d’autorisation et la disponibilité de plus en plus limitée des terrains constructibles et des capacités de raccordement au réseau empêchent l’offre de suivre la demande. Les nouveaux projets arrivent plus lentement sur le marché, tandis que la demande reste résiliente.

E-commerce
Selon Prologis, le commerce électronique demeure un moteur essentiel de la demande logistique. D’ici 2026, près d’un quart de tous les nouveaux contrats de location logistique dans le monde seront directement liés aux activités d’e-commerce.

Outre les acteurs purement en ligne, les distributeurs traditionnels investissent massivement dans la distribution omnicanale, la logistique des retours et les centres de traitement urbains. Les entrepôts de taille moyenne, bien situés sur le plan stratégique, restent particulièrement recherchés.

Capacité électrique
Une tendance marquante est que la disponibilité de l’électricité devient de plus en plus déterminante dans le choix des implantations logistiques. Avec l’essor de l’automatisation, des systèmes pilotés par l’IA, de la robotisation et des véhicules électriques, la demande énergétique des sites logistiques modernes augmente fortement. Prologis estime que la consommation d’électricité d’un entrepôt fortement automatisé est deux à trois fois supérieure à celle d’un entrepôt traditionnel. Les bâtiments « power-ready » – disposant d’un raccordement direct au réseau et de possibilités d’extension – deviennent dès lors plus rares et plus précieux, en particulier en Europe occidentale.

Croissance liée à la défense
Enfin, Prologis observe en Allemagne, en France et en Pologne les premiers signes d’une demande logistique liée à la défense. Les investissements dans les stocks militaires, les réserves stratégiques et les infrastructures de maintenance génèrent déjà localement une demande supplémentaire de surfaces logistiques. Bien que encore limitée aujourd’hui, la défense pourrait, selon Prologis, devenir un moteur structurel complémentaire, notamment dans le contexte des tensions géopolitiques et de l’augmentation des investissements de l’OTAN.