Confirmant une tendance à l’oeuvre depuis quelques années, le centre de gravité des transactions immobilières dans le secteur logistique s’est encore un peu plus déplacé vers l’est du pays. Ce sont en effet les provinces du Limbourg et de Liège qui ont enregistré les plus grandes transactions.
Avec 585.921 m2 de transactions, l’année 2025 a été moins active que 2024 et c’est même la quatrième année que ce volume est en baisse. Néanmoins, JLL préfère parler de ‘nouvelle normale’. « Après les années Covid qui ont vu les volumes de transactions boostés par la logistique du commerce électronique, nous revenons à des volumes inférieurs de 30 % à la moyenne des dix dernières années », explique Mathieu Opsomer (Head of Industrial & Logistics Agency Belux chez JLL), qui estime également que le marché, dans le courant de l’année 2025, a accepté et ‘digéré’ les incertitudes économiques nées des turbulences internationales et des ‘guerres de tarif’. Cela expliquerait que le début de l’année ait été mauvais (surtout au deuxième trimestre) mais que la fin de l’année ait été plus active.
D’une manière générale, les taux d’occupation sont en baisse : la vacance atteint maintenant 3.3 % sur l’axe Anvers-Bruxelles, ce qui reste nettement inférieur à la moyenne européenne (6.3 %). JLL remarque également que les sites ‘prime’ sont entièrement occupés. Le phénomène de vacance locative touche donc surtout les entrepôts un peu moins bien situés ou un peu plus anciens.
Le Limbourg et Liège en pointe
Pour la deuxième fois, c’est l’axe Anvers-Limbourg qui a enregistré le plus grand volume de transactions, comme en 2023. Quelques deals majeurs y ont contribué, comme les 90.000 m2 qui seront construits au Beringen Logistics Terminal pour Aertssen (50.000 m2) et Van Moer Logistics (40.000 m2). Trois autres transactions du top 10 ont aussi eu lieu dans le Limbourg : les 26.000 m2 à construire pour Gosselin Group à Genk, la vente d’un bâtiment existant (23.427 m2) à Nolmans Retail Support (des magasins de jouets Toychamp et désormais Dreamland) et un bâtiment de 22.000 m2 à construire à Oudsbergen pour Portwest Unlimited Company, une société irlandaise qui fabrique et distribue des vêtements de sécurité.
L’axe wallon occupe la deuxième place avec deux transactions majeures : la vente de 55.000 m2 par WDP à Jost au Trilogiport (plus grosse transaction de l’année – voir photo) et la vente de l’ancien centre de distribution de Maxi Toys à ADTI Autoparts (41.500 m2). Au total, on a enregistré 191.000 m2 de transaction sur cet axe. Les principaux pôles logistiques du pays, par contre, ont connu un volume de transaction inférieur aux autres années : 114.000 m2 pour l’axe Anvers-Bruxelles (avec en point d’orgue un projet à construire par Montea pour Colruyt à Lembeek) et autant pour l’axe Anvers-Gand (avec en point d’orgue l’arrivée du logisticien néerlandais Logent à Evergem sur 49.000 m2 et de Xwift au Ghent Logistics Campus 21 sur 22.000 m2).
Le marché semi-industriel en grande forme
Contrastant avec les chiffres du marché logistique, les résultats du secteur semi-industriel (où ce sont surtout les entrepreneurs locaux qui donnent le ton) sont en progression de 36 % par rapport à 2024 et ce malgré les nombreux départs de grands groupes industriels étrangers. Preuve que l’esprit d’entreprendre est toujours bien présent dans notre pays malgré, comme le regrette Mathieu Opsomer, des procédures d’obtention de permis beaucoup trop longues et un manque d’intérêt de la part des intercommunales en Flandre.
