Pour/Contre : les friches industrielles : la solution à la pénurie de sites logistiques ?

Walter Goossens, head ‘Industrial Leasing’ en Belgique du courtier JLL

Oui

Les friches industrielles sont ‘par nécessité’ une solution pour proposer de nouveaux zonings industriels. Elles sont les mieux adaptées aux zonings pour PME. La pollution éventuelle est le seul problème à résoudre. Pour l’immobilier semi-industriel et logistique, la question de la réhabilitation est réaliste. Pour l’utilisation résidentielle, les exigences d’assainissement ne sont pas réalisables.
Nos statistiques montrent que la demande en terrains ne peut être rencontrée. Actuellement, elle s’élève à environ 500 ha, mais l’offre est presque nulle. C’est certainement le cas autour de Bruxelles. À Anvers, l’offre est également presque nulle. Entre Bruxelles et Anvers, il existe encore une certaine réserve foncière sur le zoning industriel De Hulst. Autour du port de Liège également, il faut utiliser une loupe pour trouver 1 à 2 ha disponibles.
Cependant, il ne ‘pleut’ pas non plus des friches industrielles. Il s’agit généralement de projets à petite échelle. Les grandes parcelles sont assez rares. Je fais notamment référence aux dossiers de Philips Turnhout et de Ford Genk qui, en tant que ‘brownfields’, offrent encore de l’espace pour de nouveaux développements.

Bernard Piette, general manager de Logistics in Wallonia

Non, mais…

Pour moi, la réponse à cette question est plutôt un ‘non, mais…’. Pour que les friches industrielles conviennent aux activités logistiques, les nouveaux bâtiments doivent être adaptés aux besoins de l’utilisateur. Ces friches se situent – en Wallonie surtout – souvent en zone urbaine et même dans le centre-ville. Par exemple, certaines usines désaffectéesse trouvent dans le centre de Seraing et de Herstal. Il est donc difficile de les remplacer par des centres logistiques. Un autre problème est que les opérateurs logistiques veulent souvent avoir la possibilité de se développer plus tard. Cela complexifie la situation. Sans parler des coûts d’assainissement qui peuvent constituer un obstacle.
En ce qui concerne les friches industrielles en ville ou en périphérie, il existe des possibilités d’activités de niche telles que la distribution urbaine. Mais je constate également une concurrence croissante des projets de construction résidentielle sur les friches industrielles.
Outre les contraintes, il existe également des opportunités, comme les sites d’Arcelor Mittal reliés au fluvial. Mais ici, un autre problème se pose. S’il y a trop de sites de transbordement au bord de l’eau, on obtient une fragmentation des volumes. La proximité des zones résidentielles constitue une difficulté supplémentaire.
Enfin, il y a le ‘betonstop’ qui doit empêcher la poursuite de l’occupation de l’espace ouvert. On a d’abord parlé du ‘betonstop’ mais aujourd’hui on parle d’un ‘beton shift’ d’ici 2050. À long terme, la reconversion des sites existants sera donc nécessaire pour le développement économique.

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