La réserve foncière s’amenuise
Alors que la surface d’entreposage disponible a connu une nouvelle progression de 4,4 %, le volume de terrains disponible pour de nouvelles activités économiques est en recul pour la deuxième année consécutive. C’est probablement ce qui explique que les grands développeurs de projets immobiliers se risquent à racheter d’anciens sites industriels, parfois lourdement pollués. Mais ces sites ont un avantage caché…
Parmi les hotspots qui concentrent plus de 500.000 m² d’entrepôts, Gand et Liège ont le plus progressé ces deux dernières années. Anvers semble avoir atteint son plafond de verre à environ 7 millions de m² tandis que la croissance s’est poursuivie en 2024/2025 à Willebroek et à Genk, quoi qu’à un rythme moins soutenu que lors des deux années précédentes.
Cette saturation explique la construction de nouveaux entrepôts dans des hotspots secondaires. Les deux exemples le plus frappants se situent en province du Limbourg, où la zone West-Limburg et la zone Pelt-Lommel ont vu leur surface logistique progresser de respectivement 72 % et 103 % en deux ans. Ces chiffres confirment tout simplement les tendances constatées par les agents immobiliers depuis 2023.
D’autres hostpots apparaissent aussi sur notre carte. Nous avons ainsi regroupé toutes les zones autour de Liège en un seul hotspot pour faire place à Lokeren, Zulte-Kruisem et Namur.
Brownfields
Pour faire face à la raréfaction des terrains, les investisseurs n’ont plus guère d’autres choix que de prendre davantage de risques. L’époque où l’on achetait du terrain facile à bâtir est révolue et même les sites lourdement pollués sont aujourd’hui l’objet de convoitises. En voici quelques exemples récentes : le reliquat du site Renault à Vilvorde (WDP), l’ancien haut-fourneau d’Ougrée (MG Real Estate), l’ancienne décharge de Kemira à Willebroek ou une partie de l’ex-site Chertal à Liège (convoité par le Port de Liège). Par comparaison, le site Unigro à Sint-Niklaas ou le Zwarte Markt à Tessenderlo (acquis par Alinso) ou le site redéveloppé par Intervest à Herstal pourraient presque être considérés comme des ‘greenfields’ et non des ‘brownfields’. Mais tous ces sites ont peut-être un atout caché. Ayant abrité des activités industrielles, ils disposent parfois de connections électriques de grande capacité. Et à l’heure où les besoins électriques pour la recharge des (futurs) camions électriques vont augmenter, cela peut-être un atout sérieux.
Claude Yvens
claude.yvens@transportmedia.be
