La revanche des seconds couteaux
Les transactions immobilières enregistrées en 2022 auront permis de confirmer les tendances qui étaient à l’oeuvre depuis quelques années, à peine ébranlées par la période Covid. La logistique se développe donc maintenant dans des zones un peu moins centrales et les anciens bâtiments de grande taille sont soit reconditionnés, soit démolis pour faire place à des projets neufs. Ailleurs, c’est le règne de la construction à grande hauteur qui débute.
Quelques jours avant l’inauguration du plus haut entrepôt de Belgique, les dirigeants de Dematra expliquaient pourquoi ils avaient investi dans un bâtiment (automatisé) de 40 mètres de haut : « On nous a dit que ce seraient les derniers mètres carrés disponibles dans la région. » L’histoire se passe à Deinze, mais elle est symptomatique d’une tendance lourde. Les chiffres enregistrés par les grands courtiers permettent d’affiner l’analyse. D’une part on note une baisse de 10 % des nouvelles surfaces construites en 2022, alors que le volume de transactions a augmenté de 29 %.
JLL attribue cela à un manque de terrains disponibles et à des conditions d’obtention de permis de plus en plus stricts. D’autre part, les deux axes où les nouvelles prises en occupation ont le plus augmenté sont les deux Flandre (hors port de Gand) et l’axe wallon, avec dans les deux cas des progressions de plus de 50 %.La Flandre Occidentale a vu ses chiffres grimper grâce à la concrétisation de l’ex-projet Lingang à Zeebruges et à une grosse transaction pour Bleckmann à Kruisem, alors que le marché wallon s’est développé de manière plus étalée entre Tournai, Namur et Liège.
Il y a aujourd’hui sept zones dans lesquelles les développeurs de projets logistiques sont prêts à construire plus de 100.000 m2 de nouveaux entrepôts. En tête de liste, la partie gantoise du North Sea Port avec 325.000 m2 répartis entre WDP, Heylen, MG Real Estate et le nouveau Weerts Logistics Parks. A cela s’ajoutent évidemment les surfaces non encore mises en concession par le port lui-même.
Suivent la zone West-Limburg (qui regroupe Beringen et Tessenderlo entre autres) avec 275.000 m2 chez Weerts, LCP, Heylen et Montea, puis Liege Airport, où Weerts – encore lui – développe à lui seul 250.000 m2.
Weerts, toujours, est aussi à la manoeuvre dans plusieurs autres villes wallonnes (Charleroi et la Louvière), mais le Hainaut attire aussi des investisseurs flamands à Dour (Goodman, 200.000 m2) et Peruwelz (Heylen – 100.000 m2). En Flandre, le seul projet de cette envergure est désormais porté par MG à Vilvorde (ancien site Renault), avec un potentiel de 150.000 m2. Ailleurs, il faudra désormais compter sur la démolition du bâti existant ou sur d’hypothétiques nouvelles zones d’activité économique, mais là aussi il y a plus de dossiers mis au placard que d’annonces concrètes.
Claude Yvens,
Rédacteur en Chef.
