JLL : la rareté des terrains, la durabilité et les exigences de la logistique urbaine font de 2022 un véritable défi

Le spécialiste de l’immobilier JLL a vu un marché de l’immobilier logistique qui a été dynamique en 2021, mais se projette aussi dans une année 2022 avec des défis difficiles à relever. Dans quelle mesure l’immobilier logistique (et industriel) restera-t-il « chaud » en période de forte demande d’espace et de pénurie d’espace, alors que les rendements pour les investisseurs sont sous pression ? 

Mathieu Opsomer, Head Industrial & Logistics Leasing, et Adrian Glatt, Head of Capital Market Belux, regardent l’année 2021 avec satisfaction. Le nombre de transactions sur le marché immobilier logistique belge a atteint un niveau record. Cependant, des problèmes tels que la rareté et la faible disponibilité immédiate de terrains et bâtiments logistiques posent des difficultés pour 2022.

En Belgique, 813 000 m² d’espace logistique ont été vendus et loués en 2021. C’est 17 % de moins qu’en 2020 et un cinquième de moins que la moyenne sur cinq ans, mais 6 % de plus que la moyenne sur dix ans. Dans le volume total d’utilisation, cependant, la logistique ne représente cependant que 36% en 2021, le volume semi-industriel représentant 64% du total. Cela s’explique par la pénurie persistante de l’offre : sur l’axe logistique Anvers-Bruxelles, à peine 1% des bâtiments logistiques sont immédiatement disponibles. Ailleurs, la disponibilité immédiate n’est nulle part supérieure à 4%.

Cela a un impact sur les loyers. Sur l’axe Anvers-Bruxelles, vous payez désormais 55 à 60 euros par mètre carré et par an. Sur l’axe wallon, le loyer ‘prime’ a augmenté de 48 à 53 euros par mètre carré et par an. Le long de la E313, la forte demande a fait grimper les loyers de pas moins de 4 % pour atteindre 43 à 48 euros par an. À Gand, les loyers ‘prime’ étaient de 44 à 48 euros par m² par an.

Le centre de gravité des transactions logistiques se trouvait en Flandre, sur les axes Anvers-Bruxelles, Anvers-Limbourg-Liège et Anvers-Gand. La Flandre a représenté 81% du volume total. Sur l’axe Anvers-Limbourg-Liège, un volume total de 271 700 m² a été réalisé en 17 transactions.

La transaction la plus importante en 2021 a été l’acquisition de 180 millions d’euros par CBRE Investment Management du Ghent Logistic Campus à Evergem, le nouveau projet de développement de 180 000 m² réalisé par Heylen Warehouses dans la zone portuaire de Gand. À Genk, une coentreprise entre Whitewood et Tristan Capital a investi 32 millions d’euros dans un complexe logistique appartenant à Immo Genk-Zuid, un certificat de dépôt KBC. À Tessenderlo, sur la E313, Intervest a acheté le site d’Advanced Power Solutions Belgium (Aurelius Group) pour 30 millions d’euros dans le cadre d’une opération de sale-and-leaseback, une transaction réalisée par JLL. Sur les 34 transactions réalisées en 2021, 11, soit 32 %, étaient des sale-and-leaseback, contre 9 % en moyenne au cours des cinq années précédentes.

Il convient de noter que le volume moyen par transaction continue de baisser. En 2021, la transaction moyenne était de 10 987 m², soit un cinquième de moins que la moyenne sur cinq ans. La logistique urbaine est le principal moteur de cette tendance à la réduction des espaces. L’essor de la logistique urbaine implique que les solutions doivent être de plus en plus adaptées au client. Après tout, les fournisseurs de commerce électronique travaillent avec leur propre agencement d’entrepôt ou leur propre système de traitement. Toutefois, la demande de biens immobiliers logistiques dans la ville offre l’occasion de reconvertir d’anciens bâtiments (industriels) à proximité des centres-villes.

La rareté des terres pèse également sur le volume des transactions. C’est en partie pour cette raison que le volume des développements spéculatifs reste limité, bien qu’il ait légèrement augmenté en 2021 (pour atteindre 18% de l’espace logistique en construction.) La rareté signifie également que les grands utilisateurs essaient souvent déjà de louer des espaces plus grands que ceux dont ils ont actuellement besoin. Dans le climat actuel, ils peuvent facilement sous-louer l’espace excédentaire à d’autres parties. Les critères de durabilité plus stricts en matière d’investissements signifient que les exigences relatives à l’utilisation de matériaux et de processus de construction durables, ainsi que la certification « verte », deviennent de plus en plus importantes. Les analystes de JLL s’attendent à ce que davantage de sites logistiques soient construits à l’avenir sur deux niveaux.

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