Logistiek op het slappe koord

Is de verbinding tussen het zuiden van Brussel en Luxemburg bevorderlijk voor de ontwikkeling van logistieke activiteiten? In zekere zin wel, maar door de schaarste aan grond, de verscherping van de vestigingscriteria, de moeilijkheden om personeel te vinden en de beperkte modale diversiteit wordt het pad steeds ingewikkelder voor ambitieuze projecten.

De as “Zuiden van Brussel – Luxemburg” kruist, via de E411 en de E25 in Neufchâteau, het grondgebied van BEP en IDELUX. Er is een rechtstreekse link (op < 10 km) met een dertigtal bedrijventerreinen waar logistieke projecten van internationale omvang niet legio zijn.

“Behalve Scott Sports Group in Aubange, ligt er in de provincie Luxemburg niet veel langs deze route,” bekent Joël Marinozzi, Head of Sales and Business Development bij IDELUX. “Toch schuilt er veel logistieke activiteit achter de aanwezige industrie. Zo gaat Ferrero in Aarlen gepaard met heel wat koude logistiek en de ontwikkeling van activiteiten zoals die van Sud-Fresh, dat een gebouw van ons huurde, het vervolgens kocht en tenslotte een extra magazijn bouwde. Daarnaast is Jost Group hier goed vertegenwoordigd.”

Jost heeft immers vier vestigingen in het zuiden: 32.000 m² aan magazijnen in Ardenne Logistics, 40.000 in Messancy, 40.000 in Aubange en 10.000 in Athus. Het bedrijf verzorgt traditionele, temperatuurgecontroleerde opslag en diensten met toegevoegde waarde, zoals sorteren, monstername en pick, pack & ship on demand voor zowel zeer kleine bedrijven als grote internationale spelers.
“Er is geen correlatie tussen de aard van onze diensten en het feit dat deze vier vestigingen in het zuidelijke deel van het land geconcentreerd zijn,” zegt Mario Merli, Head of Logistics bij Jost. “Hun locatie wordt in de eerste plaats verklaard door het belang om dicht bij onze opdrachtgevers te werken. Ten tweede moeten we erkennen dat de aanzienlijke economische activiteit buiten de nabije grenzen richting Frankrijk en Luxemburg interessant is.”

De uitzondering MG Park Logistics Isne

In de provincie Namen is het enige logistieke project van internationale omvang langs dezelfde as de hub MG Park Logistics Isne, waarvan de bouw vorig jaar gestart is in Gembloux.
“Dit project komt tot stand op één van de enige grote percelen die we nog hebben en die verenigbaar was met het profiel van het Crealys Science Park,” zegt Stéphanie Bonmariage, verantwoordelijke “Investor Attraction” bij BEP. “Voor grote formaten beschikken we vaak niet over geschikte locaties en kunnen vergunningen een probleem vormen. Bovendien ligt de bezettingsgraad van onze parken rond de 92%. In de nabije toekomst willen we liever oplossingen bieden voor zoveel mogelijk bedrijven.”

“In Gembloux zijn we gestart met een perceel van 6 à 7 ha, wat uitzonderlijk was in deze toch al redelijk verzadigde regio,” bevestigt Ignace Tytgat, CEO van MG Real Estate. “Voor onze toekomstige ontwikkelingen zijn we echter op zoek naar nog grotere percelen die niet te ver van de hoofdstad liggen, vanwege de toegang tot werkgelegenheid die deze biedt. Hoe zuidelijker je gaat, hoe lager de bevolkingsdichtheid, waardoor de arbeidspool waar de logistieke sector dol op is, kleiner wordt.”

Menselijke factor

Deze realiteit wordt bevestigd door de spelers in het veld, die vooral worden geconfronteerd met de aantrekkingskracht van het nabijgelegen Groothertogdom.
“Om personeel te vinden, doen we een beroep op lokale partners die zeer hulpvaardig zijn,” vult Mario Merli aan. “Dat is het geval met FOREM, dat vrij proactief is, en met de vestigingen van nationale uitzendbureaus. We nemen ook onze toevlucht tot tijdelijke interne mobiliteit met minder sedentaire kaderleden en kantoormedewerkers. Dit stelt ons ook in staat om onze processen te standaardiseren. Het vasthouden van werknemers blijft ingewikkeld, maar het komt voor dat sommigen van hen die naar het Groothertogdom zijn vertrokken, bij ons terugkomen om hun levenskwaliteit te verbeteren. De lokale mensen zijn over het algemeen goede werkkrachten.”

De zuidelijke regio behoudt nochtans een zekere aantrekkingskracht. Er is hier meer grond beschikbaar dan elders in het land en tegen prijzen die aantrekkelijk blijven, ook al werden ze vorig jaar naar boven bijgesteld. Bovendien zullen zich nieuwe kansen aandienen met uitbreidingen zoals die van het bedrijvenpark Wex in Marche-en Famenne op 33 ha of die van de Terminal Container Athus op 22,5 ha.

In de provincie Namen wordt een nieuwe, 51 ha grote uitbreidingszone van het Condrolys park in Ciney voorzien, die in 2025 beschikbaar zal zijn. Andere terreinen zullen ontwikkeld worden in Mettet, Mariembourg, Walcourt en wellicht Andenne en Fernelmont. Het valt nog af te wachten hoeveel ruimte er zal zijn voor logistieke projecten.

Samenhang troef

In de parken die wij nu aanleggen, zullen we voorrang geven aan projecten die een meerwaarde hebben en een plus betekenen voor het gebied,” vervolgt Stéphanie Bonmariage. “Als er in Ciney bijvoorbeeld sprake is van logistiek, zal dat logischerwijs gekoppeld zijn aan complementaire bedrijfssectoren.”

“Ook wij letten steeds meer op de relevantie van de projecten die ons worden voorgelegd,” voegt Joël Marinozzi eraan toe. “We starten ook met de evaluatie van de toegevoegde waarde die een bedrijf kan bieden door zich alleen of als onderdeel van een ecosysteem bij ons te vestigen.”

De woorden van Ignace Tytgat gaan in dezelfde richting. Hoewel hij bevestigt de geboden kansen te benutten, benadrukt hij de noodzaak om geen genoegen te nemen met het opzetten van geïsoleerde structuren, maar om “logistieke clusters te ontwikkelen die de aanwezige spelers in staat stellen synergieën te ontwikkelen en diensten te delen, wat zowel de kwaliteit van de aanpak verbetert als de kosten voor iedereen verlaagt”.

Naast dit meer doordachte gebruik van het grondgebied, groeit de wens om de impact van de projecten op het zware verkeer op de wegen tot een minimum te beperken. Met alleen de Terminal Container Athus (TCA) ontbreekt het deze as ‘Zuiden van Brussel – Luxemburg’ uiteindelijk aan multimodale infrastructuur. Nog een obstakel voor de ontwikkeling van nieuwe, grote logistieke projecten…

_

BEP, dat is…
36 bedrijventerreinen
1.541 bedrijven
1.540 ha

IDELUX, dat is…
52 bedrijventerreinen
734 bedrijven
1.770 ha

Jost beschikt over 122.000 m² aan logistieke magazijnen in de provincie Luxemburg.

Terminal Container Athus wil uitbreiden tot 22,5 ha.