Waals-Brabant bezit heel wat troeven: een centrale ligging – echt centraal trouwens -, ingeklemd tussen twee luchthavens en meerdere verkeerswegen, in het hart van het toekomstige (…) GEN-net. De regio heeft dus wat nodig is om ‘zichzelf te verkopen’. De vraag is echter veel groter dan het aanbod. De nog beschikbare grond wordt schaars en de resterende grond laat niet altijd grootschalige projecten toe. Maar als je goed genoeg zoekt …

Waals-Brabant telt negen bedrijventerreinen over een oppervlakte van 653 hectare, met een bezettingsgraad van 76,23% en bijna 780 bedrijven met een personeelsbestand van circa 16.000 mensen*. De intercommunale InBW geeft aan dat nog slechts 70 ha beschikbaar is, maar dat ze voortdurend investeert in uitbreiding, met name in het bedrijvenpark Tubeke II (51 hectare) en dat van Hélécine (50 hectare), waarvoor de werken in 2024 zouden moeten starten. We wijzen ook op de uitbreiding van Nijvel-Zuid met 18 ha en die van Nijvel-Noord met 32 ha, waarvoor de eerste spadesteek in 2025 zou kunnen worden gegeven. InBw investeert daarnaast ook in bestaande gebouwen.

Bijna verzadigd

Uit het jaarverslag van Jones Lang Lasalle omtrent de industriële en logistieke markt blijkt dat de semi-industriële ‘take-up’-markt in 2021 in België met 45% is gestegen ten opzichte van 2020. In Waals-Brabant bereikte de stijging 9%, met een ‘take-up’ van 63.908 m² in 2021 tegenover 58.000 m² in 2020.

Op logistiek vlak daalt de totale markt, zowel wat verhuringen als aankopen betreft: 813.064 m² in 2021 tegenover 976.929 m² in 2020 (-17%). De as Antwerpen-Brussel, met inbegrip van Waals-Brabant, kende in 2021 een daling met 36% (228.775 m²).

Mathieu Opsomer, Head of Industrial & Logistics Leasing, analyseert: “Waals-Brabant heeft niet genoeg grote terreinen om logistieke projecten te ontwikkelen. In de logistiek bestrijkt een standaardgebouw 20 of 30.000 m², maar daar is een stuk grond voor nodig dat minstens twee keer zo groot is. Deze logistieke sites genereren ook veel transportbewegingen, wat niet per se naar de zin is van de gemeenten en dus van de intercommunales, die de voorkeur geven aan bedrijven die veel personeel in dienst hebben maar niet veel beweging veroorzaken, zoals productie-eenheden bijvoorbeeld.”

Kim Cornille, Asset & Development Director bij Logistics Capital Partners, bevestigt: “Waals-Brabant is nu bijna verzadigd. Twintig jaar geleden was er nog keuze. Vlaanderen, Brussel en vervolgens Luik trokken alle investeerders aan, zodat men zich op andere regio’s moest richten, zoals Waals-Brabant, dat ook vol zit of toch bijna. Deze provincie ligt in het verlengde van Brussel en is dus goed gelegen. Wij hebben in 2019 overigens een terrein van 4,5 ha in Nijvel gekocht. Daarvan werd 31.000 m² bebouwd, verdeeld in 2 eenheden van ongeveer 15.000 m² die door Medi-Market en Associated Retail (Louis Delhaize Group) worden ingenomen.”

De normen zijn veranderd

Indien er echt een tekort aan grond is, zou de herbestemming van oude gebouwen dan een oplossing kunnen zijn? “Het is ingewikkeld”, zegt M. Opsomer. “Het renoveren van oude gebouwen vergt de nodige tijd en kost uiteindelijk meer dan het bouwen van een nieuwe opslagplaats, omwille van vergunningsaanvragen, eventuele bodemsanering en nieuwe opslagvereisten. Klanten willen panden met een hoogte van 12,2 tot 13,7 m., wat bij oude gebouwen niet mogelijk is. De milieunormen zijn tegenwoordig ook totaal anders.” Kim Cornille nuanceert: “Oude gebouwen renoveren is heel moeilijk omdat alles moet worden overgedaan, maar gezien de schaarste aan grond moet je er toch rekening mee kunnen houden en alle mogelijkheden afwegen, juist omdat er niet veel beschikbaar is.”

Een andere trend is stadslogistiek, waarvoor kleine opslagplaatsen aan de rand van de stad nodig zijn. Mathieu Opsomer: “De verwachting is dat dit type logistieke dienstverlening zich verder zal ontwikkelen met magazijnen van 2 of 3.000 m² die uitgerust zijn met een groot aantal laadkades. Maar ook hier bevinden de eerst gezochte plaatsen zich in Antwerpen, Brussel, Gent en Luik.  Waarna het aanbod verschuift naar minder populaire gebieden.” Kim Cornille vult aan: “Voor stadslogistiek vereist een magazijn nog steeds 2 hectare, omdat er veel voertuigbewegingen mee gemoeid zijn. Zelfs voor deze kleine magazijnen moet je bijgevolg de nodige ruimte vinden.”

Dus ja, het is nog steeds mogelijk om gronden te vinden, maar je moet wel blijk geven van doorzettingsvermogen. “We moeten uitwijken naar meer afgelegen regio’s. Het voordeel van België is dat, ook buiten het centrum, een regio centraal blijft”, besluit Kim Cornille met een glimlach.

* Cijfers afkomstig uit het rapport “Le Brabant wallon en chiffres 2021”.