L’offre logistique dans le Brabant Wallon : En cherchant bien …

Le Brabant wallon ne manque pas d’atouts : situation centrale – vraiment centrale pour le coup -, coincée entre deux aéroports et de multiples axes routiers, au cœur du futur (…) réseau RER. La région a donc de quoi « se vendre ». Sauf que la demande dépasse largement l’offre. Les terrains encore disponibles se raréfient et ceux qui restent ne permettent pas toujours le déploiement de projets d’envergure. En cherchant bien toutefois …

Le Brabant Wallon compte 9 parcs d’activités économiques qui s’étendent sur 653 hectares pour un taux d’occupation de 76,23 % avec près de 780 entreprises pour un effectif de quasi 16.000 personnes*. L’intercommunale InBW précise que seuls 70 ha y sont encore disponibles mais qu’elle investit constamment dans leur extension avec, notamment, celle du parc d’activités de Tubize II (51 ha) et celle de Hélécine (50 ha) dont les travaux devraient débuter en 2024. Notons aussi l’extension de Nivelles Sud sur 18 ha et de Nivelles Nord sur 32 ha pour laquelle le premier coup de pioche pourrait être donné en 2025. InBw investit en outre dans des bâtiments existants.

Quasi saturé

Selon le rapport annuel de Jones Lang Lasalle sur le marché industriel et logistique, le marché du take-up semi-industriel a augmenté de 45 % en Belgique en 2021 par rapport à 2020. Dans le Brabant wallon, la hausse atteint 9 % avec un take-up de 63.908 m2 en 2021 contre 58.000 m2 en 2020.

Au niveau logistique, le marché global est en baisse, tant au niveau des locations que des acquisitions : 813.064 m2 en 2021 contre 976.929 m2 en 2020 (- 17 %). L’axe Anvers-Bruxelles, Brabant wallon compris, a connu en 2021 un recul de 36 % (228.775 m2).

Mathieu Opsomer, Head of Industrial & Logistics Leasing, analyse : « Le Brabant wallon ne compte pas assez de grands terrains pour développer des projets logistiques. En logistique, un bâtiment standard s’étend sur 20 ou 30.000 m2 mais nécessite un terrain au moins deux fois plus grand. Ces sites logistiques génèrent aussi beaucoup de mouvements de transport, ce qui n’est pas forcément du goût des communes, et donc des intercommunales, qui préfèrent des entreprises qui emploient un personnel nombreux mais ne créent pas trop de mouvement, comme des unités de production par exemple. »

Kim Cornille, Asset & Development Director de Logistics Capital Partners, confirme : « Le Brabant wallon est désormais quasi saturé. Il y a 20 ans, il y avait du choix. La Flandre, Bruxelles et puis Liège ont attiré tous les investisseurs et il a donc fallu se tourner vers d’autres régions comme le Brabant wallon mais qui a également fait le plein ou presque. Cette province est une extension de Bruxelles et est donc bien située. Nous avons d’ailleurs acheté un terrain de 4,5 ha à Nivelles en 2019. 31.000 m2 y ont été construits et divisés en 2 unités d’environ 15.000 m2 occupées d’une part par Medi-Market et d’autre part par Associated Retail (Groupe Louis Delhaize). »

Les standards ont changé

Si la pénurie de terrain est bien réelle, la réaffectation d’anciens bâtiments peut-elle constituer une solution ? « C’est compliqué », explique M. Opsomer. « Rénover d’anciens bâtiments prend du temps et coûte en fin de compte plus cher que de construire un nouvel entrepôt en raison des demandes de permis, d’assainissement éventuel des sols et des nouvelles exigences en matière d’entreposage. Les clients souhaitent des bâtiments d’une hauteur de 12,2 à 13,7 m, ce qui n’est pas possible avec d’anciens immeubles. Les normes environnementales sont aussi totalement différentes aujourd’hui. » Kim Cornille nuance : « Rénover de vieux bâtiments est très difficile parce qu’il faut tout refaire mais vu la rareté des terrains, il faut pouvoir l’envisager, s’intéresser à tout car les disponibilités sont peu nombreuses. »

Autre tendance, la logistique urbaine qui nécessite de petits entrepôts en périphérie des villes. M. Opsomer : « Ce type de prestation logistique est appelé à se développer avec des entrepôts de 2 ou 3.000 m2 dotés d’un grand nombre de quais de chargement. Mais là encore, les premiers lieux recherchés sont ceux situés à Anvers, Bruxelles, Gand et liège.  Ensuite, l’offre se déplacera vers des zones moins prisées. » K. Cornille complète : « Pour la logistique urbaine, un entrepôt requiert tout de même un terrain de 2 ha car il entraîne de nombreux mouvements de véhicules. Donc, même pour ces petits entrepôts, il faut trouver les espaces nécessaires. »

Alors oui, il est toujours possible de trouver des terrains, mais il faut savoir se montrer persévérant. « Il faut aller vers les régions plus décentrées. L’avantage avec la Belgique, c’est que même décentrée, une région reste centrale… », conclut Kim Cornille en souriant.

* Chiffres issus du rapport « Le Brabant wallon en chiffres, édition 2021 ».

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