Le marché belge de l’immobilier logistique a renoué en 2022 avec les volumes pré-Covid, selon l’analyse annuelle du courtier JLL. Il convient de noter la part accrue des développements logistiques dans les zones situées en dehors du « triangle d’or », qui est saturé, et une grande hésitation de la part des investisseurs au cours du second semestre. Le volume d’investissement bat par contre tous les records.
Avec un peu plus d’un million de mètres carrés loués, l’année 2022 représente le troisième plus grand volume jamais atteint. JLL ne s’attend pas à ce que cette tendance s’affaiblisse en 2023. Les grandes entreprises de logistique, anticipant la pénurie d’espace disponible, ont souvent loué des surfaces « à risque ». Si elles n’ont pas elles-mêmes d’occupation immédiate pour cette surface, elles la sous-louent, de sorte que les volumes du marché sont maintenus. Comme moins de 1 % de l’espace logistique est vacant sur l’axe Anvers-Bruxelles, cette tendance va se poursuivre pendant un certain temps.
La saturation du marché de l’immobilier logistique dans le « triangle d’or » Anvers-Gand-Bruxelles provoque un regain d’activité dans les zones décentralisées telles que l’axe wallon et les deux Flandres. Le volume des transactions sur l’axe wallon a doublé par rapport à 2021. En termes de nombre de transactions, l’axe Anvers-Bruxelles reste cependant le plus populaire, avec 26 transactions. En comparaison, il y en avait 13 sur l’axe wallon. En Wallonie, la plus grande transaction logistique a été la construction d’un site sur mesure pour GSK, d’une superficie de 40 500 m2.
La rareté fait également grimper les loyers. Les loyers de premier ordre à Anvers, Bruxelles et Liège ont encore augmenté. En glissement annuel, ils ont augmenté de 10 % à Bruxelles et de 8 % à Anvers. Bruxelles remporte la palme avec 65 euros par mètre carré et par an, suivie d’Anvers et de Liège avec 55 euros. À Liège, l’augmentation d’une année sur l’autre a été de 4 %.
Le volume des investissements a battu tous les records en 2022. Pour la première fois, la barre du milliard d’euros a été dépassée, soit 77 % de plus qu’en 2021 et 89 % de plus que la moyenne sur cinq ans. Le nombre de transactions a été plutôt moyen, avec un total annuel de 32. Les chiffres records ont été principalement atteints par six transactions dans le segment supérieur à 50 millions d’euros, avec deux valeurs aberrantes supérieures à 100 millions d’euros. Les transactions les plus importantes peuvent être attribuées à Cordeel (230.000 mètres carrés achetés par Montea pour une valeur de €247 millions) et à l’opération de sale-and-lease-back entre WDP et Sedis à Tournai (100.000 m2 pour une valeur de €120 millions). Près des trois quarts du volume d’investissement peuvent être attribués à des investisseurs belges.
Il convient toutefois de noter que la plupart des investissements ont eu lieu au cours du premier semestre de l’année. Au second semestre, ils ont appuyé sur le bouton pause, peut-être en raison de l’évolution des rendements, qui ont commencé à augmenter pour la première fois en une décennie. Les meilleurs rendements de l’immobilier logistique ont atteint 4,25 % en 2022.
