De Belgische vastgoedmarkt is in volle evolutie. Vorig jaar stegen alle indicatoren als gevolg van een beperkte beschikbaarheid. Ook bestaande magazijnen zijn niet meer te vinden, zelfs op secundaire locaties. De Belgische markt staat op een keerpunt, zeggen zowel de ontwikkelaars als de makelaars.

In 2021 werd in België 813.000 m² aan logistieke ruimten verhuurd en verkocht, rekende vastgoedspecialist JLL uit. Dat transactievolume ligt 17% onder het volume van 2020 (toen weliswaar één transactie van 150.000 m² in WDPort of Ghent goed was voor 15% van het jaarvolume). Het jaarvolume 2021 ligt ook 21% onder het vijfjarig gemiddelde (maar wel nog 6% boven het tienjarig gemiddelde). De reden hiervoor is de aanhoudende aanbodschaarste, zowel wat de panden als de terreinen betreft, stelt de makelaar.

Door de schaarste stegen de grondprijzen aanzienlijk. Vorig jaar was de stijging het grootst in Oost-Vlaanderen (+25% tot 160 euro/m²) maar ook in – tot nu – minder gegeerde provincies was de trend voelbaar. Zo wordt in Henegouwen nu 100 euro/m² betaald (+18%).

Door de schaarste stegen vorig jaar de huurprijzen overal, zij het trager dan de grondprijzen. De hoogste stijging werd genoteerd op de Waalse as en langs de E313 (+4% tot een prijsvork van 43 tot 48 euro/m² per jaar). JLL verwacht dat de trend aanzienlijk zal versnellen en dat gebruikers – net als in Nederland nu – bereid zullen zijn om onwaarschijnlijk hoge prijzen te aanvaarden.

De ‘prime yields’ (aanvankelijke rendementen, red.) voor logistiek vastgoed bleven in België onder neerwaartse druk door de grote vraag (net als elders in Europa). Het aanvangsrendement bedraagt nu 3,85% (tegen 4,90% in 2019 en 4,50% in 2020) en zal waarschijnlijk in de komende kwartalen nog dalen. Volgens JLL is dat een ‘game changer’.

Grote trends

De schaarste aan gronden en gebouwen heeft de markt voor logistiek vastgoed vorig jaar dus flink beïnvloed. Maar hoe groot is die schaarste en wat zijn naar de toekomst toe de grote trends? Wij vroegen het aan ontwikkelaars en makelaars en stelden hen vijf vragen.

1. Hoe groot is de vraag naar nieuwe en bestaande gebouwen vandaag?

Aan de vraag naar nieuwbouw kan amper worden voldaan, want ze is veel groter dan het aanbod. De vraag wordt gestuwd door de groei van de e-commerce en het mijden van de supply chain-risico’s: de disrupties in de wereldwijde ketens hebben veel logistiekers voorzichtiger gemaakt. “Zo bufferen grote retailers veel meer dan vroeger en hebben ze meer opslagcapaciteit nodig”, zegt Ignace Tytgat (MG Real Estate). “Ook de logistieke ketens in de bouw zijn verstoord, waardoor de bouwtermijnen voor nieuwbouw langer zijn. Er was al een grondschaarste, maar door die verschillende factoren is er nu ook een schaarste aan logistieke gebouwen”.

Er is dan ook een zeer grote vraag naar bestaande gebouwen. “Dat komt onder meer omdat er te weinig tijd is om een (vergunningsproces en) bouwproces te doorlopen”, zegt Xavier Van Reeth (CBRE).

Uit noodzaak worden bestaande gebouwen in gebruik genomen die een paar jaar geleden zelfs niet in aanmerking kwamen, zoals gebouwen van 10 jaar oud met een hoogte van 10 meter. Zelfs magazijnen die voor de derde keer gebruikt worden, worden nu opgenomen omdat er geen alternatief is.

“Bestaande gebouwen hebben vaak wel een grondige refurbishment nodig. Vooral om qua duurzaamheid bij te benen met nieuwbouw”, benadrukt Norbert Padt (WDP). Dat beaamt Gunter Ghielen (Intervest), al nuanceert hij wat: “De vraag gaat inderdaad vooral naar duurzame gebouwen. Maar op de grote assen maakt dat weinig uit. Daar is het: pakken is pakken”.

Ook secundaire locaties worden nu interessanter omdat er op de ‘prime locations’ gewoon geen mogelijkheden meer zijn.

2. Ligt de vraag hoofdzakelijk bij XL-gebouwen, of zijn ook kleinere magazijnen gegeerd?

“Beide types van gebouwen worden gevraagd, waarbij de klemtoon tussen de tussen 1.500 m² en 20.000 m² ligt”, zegt Jo De Wolf (Montea). Dat bevestigen zijn collega’s: voor de traditionele logistiek zijn grotere magazijnen in trek, maar onder meer door de opkomst van de e-commerce zijn ook kleinere gebouwen gegeerd zowel voor sorteeroperaties als voor kleinere opslag, zoals stadsdistributiecentra.

“De logistiek is een zeer diverse activiteit en dus ook de vraag naar types gebouwen”, beaamt Dirk Sosef (Prologis). “Over het algemeen zien we vraag voor zeer grote gebouwen bij de klanten actief aan de start van de supply chain (in de havens en de grote doorstroomlocaties naar de rest van de EU), en kleinere gebouwen aan het einde van de supply chain”.

“De vraag naar XXL-magazijnen blijft groot, maar er kan niet aan worden voldaan in België. Daarbij speelt niet alleen het plaatsgebrek maar ook de politieke onwil om ze te vergunnen”, betreurt Padt.

“Gezien het relatief beperkte aanbod, zien we ook dat veel bedrijven bij een verhuis of nieuwe opname anticiperen op een toekomstige groei. Daardoor worden er transacties gesloten waarbij er overcapaciteit is. Die reserve wordt dan in de eerste jaren vaak onderverhuurd”, merkt Kim Cornille (LCP) op.

3. Hoe verwacht u dat de leegstand zal evolueren?

Iedereen is het erover eens: de leegstand is nog nooit zo klein geweest. Ze is kleiner dan 1%. “De afgelopen tien jaren was de leegstand in België – gemiddeld 4% – kleiner dan in de rest van Europa. Nu is dat de kleinste ooit”, zegt Sosef. De Wolf treedt hem bij: “Er is quasi geen leegstand meer. Ook oudere en minder goed gelegen gebouwen zijn inmiddels verhuurd”.

“Hierdoor zijn streken zoals West-Vlaanderen en Henegouwen – waar de intercommunales zeer professioneel bezig zijn – enorm aan het groeien”, stelt Mathieu Opsomer (JLL) vast.

Toch verwacht Cornille dat de gebouwen die zeer slecht scoren op het vlak van duurzaamheid op termijn moeilijker een invulling zullen krijgen. “In de toekomst zal ‘refurbishment’ of herontwikkeling voor deze gebouwen noodzakelijk zijn”, stelt hij.

Dat zal wel gevolgen hebben voor de huurprijzen. “Geen leegstand, geen beschikbare gronden, duurdere bouwkosten… Dat zal in 2022 en verder onvermijdelijk leiden tot aanzienlijke hogere huurprijzen”, zegt Tytgat.

4. Hoe zal de beschikbaarheid de komende twee à drie jaren evolueren?

Volgens al onze gesprekspartners zal de beschikbaarheid ook de komende maanden onder druk staan. Zo verwacht De Wolf dat het aanbod van magazijnen minimaal blijft. “Er zijn immers weinig tot geen grote nieuwe ontwikkelingen te verwachten. De toekomst zal vooral liggen in herontwikkeling en optimalisatie van bestaande sites”, stelt hij.

Opsomer denkt dat ook. “De vraag zal blijven stijgen, zeker nu het in Nederland moeilijker is om nieuwe magazijnen te bouwen. Maar omdat er bij ons zijn weinig terreinen beschikbaar zijn die nog ontwikkeld kunnen worden, zal de belangstelling voor brownfields groeien”.

“De weinige projecten die speculatief worden gebouwd, zijn niet voldoende om de gestegen vraag naar opslagruimte op te vangen”, voegt Van Reeth toe.

“Dat betekent dat andere locaties nu worden geactiveerd die voordien minder in trek waren, soms ver van de snelwegen zoals Lommel of bepaalde delen van Wallonië. Alles wat beschikbaar is, wordt ineens interessanter”, meent Tytgat.

Ghielen verwacht dat de schaarste zal leiden tot meer creativiteit, onder meer door terreinen te ontwikkelen die vroeger minder gegeerd waren of door de vierkante meters van de percelen beter te benutten en de installaties anders in te richten. “Tussen dit en vijf jaar zal de vraag naar gebouwen met twee verdiepingen daadwerkelijk ontstaan”, denkt hij. Tytgat is het daar mee eens. “Op termijn komen er echte “dubbeldekkers” waarbij de vrachtwagens op elk verdiep laden en lossen. We zijn zo’n concept momenteel aan het ontwikkelen”.

5. Hoe evolueert de marktpositie van België tegenover de buurlanden?

België deed het de laatste jaren beter, maar we hinken nog steeds achter. De schaarste zal wel parten blijven spelen, maar ook Nederland, Luxemburg en Duitsland kampen met dat probleem. In Frankrijk is de beschikbaarheid groter. “Een nadeel is dat de wetten en sociale omstandigheden er anders zijn. Logistieke bedrijven zullen dan ook eerst kijken naar West-Vlaanderen en Wallonië. Frankrijk zal pas een uitwijkingsmogelijkheid worden als de schaarste nog forser toeneemt”, zegt Opsomer.

Volgens De Wolf speelt ook de druk op de huurprijzen een rol. “Zowel in België als in de buurlanden zien wij dat de huurprijzen stijgen. In Frankrijk, waar op sommige locaties de leegstand wel nog 4 à 5% bedraagt, is er weinig huurgroei”.

Ook Cornille ziet de huurprijzen een rol spelen. “De vraag trekt in België duidelijk aan, maar met wat vertraging tegenover Nederland en Duitsland. De huurgroei bleef hier dan ook achter, maar dat is nu ook duidelijk aan het veranderen. Ze wordt bij ons duidelijk sterker”, stelt hij.

“België zal wel altijd aantrekkelijk blijven omdat zeer veel inbound-trafieken via de Antwerpen zullen blijven binnenkomen in Europa.  De uitdagingen liggen momenteel overal in het voldoende ‘handjes’ vinden voor een logistieke operatie”, vindt Padt.

“De ‘drivers’ voor een vestiging waren tot nu toe in orde van belangrijkheid: de locatie, de kwaliteit van de gebouwen en de arbeidskrachten. Vandaag is de beschikbaarheid aan personeel de belangrijkste factor geworden”, zegt Ghielen.

Conclusie

De schaarste aan terreinen heeft zich uitgebreid naar de gebouwen. Er zijn gewoon te weinig nieuwe of bestaande magazijnen op de markt. Dat vertaalt zich niet alleen in stijgende aankoopprijzen, maar nu ook in sterk stijgende huurprijzen. Zelfs in secundaire locaties stijgen de prijzen. België evolueert nu naar situaties die Nederland al kent, waar prijzen die op het eerste gezicht onwaarschijnlijk hoog lijken, vrij snel toch aanvaard worden.